Lelang merupakan proses membeli dan menjual barang atau jasa
dengan cara menawarkan kepada penawar, menawarkan tawaran harga lebih tinggi,
dan kemudian menjual barang kepada penawar harga tertinggi. Dalam teori
ekonomi, lelang mengacu pada beberapa mekanisme atau peraturan perdagangan dari pasar modal.
Lelang Ekseskusi
diselenggarakan oleh instansi vertikal kementerian keuangan Republik Indonesia,
yakni Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Sedangkan lelang non
eksekusi diselenggarakan oleh Balai lelang.
Lelang Eksekusi
Lelang Eksekusi merupakan lelang yang dilakukan
guna pelaksanaan titel eksekutorial, termasuk dalam lelang eksekusi ini adalah
lelang pelaksanaan putusan pengadilan/eksekusi pengadilan, lelang harta pailit,
lelang eksekusi hak tanggungan, lelang aset fiducia, lelang eksekusi barang
rampasan kejahatan, lelang barang yang tidak dikuasai/dikuasai negara, lelang
eksekusi PUPN, lelang eksekusi pajak, dan lainnya. Contoh:
·
Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara
(PUPN);
·
Lelang Eksekusi pengadilan;
·
Lelang Eksekusi pajak;
·
Lelang Eksekusi harta pailit;
·
Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak
Tanggungan (UUHT) (Jaminan Bank atas Kredit Macet);
·
Lelang Eksekusi benda sitaan Pasal 45 Kitab
Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) ;
·
Lelang Eksekusi jaminan fidusia;
· Lelang Eksekusi barang yang dinyatakan tidak
dikuasai atau barang yang dikuasai negara eks kepabeanan dan cukai;
·
Lelang Eksekusi barang temuan;
·
Lelang Eksekusi gadai;
· Lelang Eksekusi barang rampasan yang berasal
dari benda sitaan Pasal 18 ayat (2) Undang-Undang Nomor 31 Tahun 1999 tentang
Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2001
Lelang Non
Eksekusi
Lelang Non Eksekusi Wajib adalah lelang untuk
melaksanakan penjualan (biasanya oleh BUMN, BUMD, atau instansi pemerintah non
PNS) yang diwajibkan oleh Peraturan Perundang - Undangan yang berlaku untuk
dijual melalui lelang. Lelang Non Eksekusi Wajib terdiri dari:
·
Lelang Barang Milik Negara/ Daerah;
·
Lelang Barang milik Badan Usaha Milik Negara/
Daerah;
·
Lelang Barang milik Badan Penyelenggara Jaminan Sosial;
·
Lelang Barang Milik Negara yang berasal dari
aset eks kepabeanan dan cukai;
·
Lelang Barang gratifikasi (diajukan oleh Komisi Pemberantasan Korupsi);
·
Lelang aset properti bongkaran Barang Milik
Negara karena perbaikan;
·
Lelang aset tetap dan barang jaminan diambil
alih eks bank dalam likuidasi;
·
Lelang aset eks kelolaan PT Perusahaan
Pengelola Aset;
·
Lelang aset properti eks Badan Penyehatan
Perbankan Nasional;
· Lelang Balai Barta Peninggalan atas harta
peninggalan tidak terurus dan harta kekayaan orang yang dinyatakan tidak hadir;
·
Lelang aset Bank Indonesia;
·
Lelang kayu dan hasil hutan lainnya dari tangan
pertama;
Lelang Non Eksekusi
Sukarela
Lelang Non Eksekusi Sukarela adalah lelang
untuk melaksanakan penjualan barang milik perorangan, kelompok masyarakat atau
badan swasta yang dilelang secara sukarela oleh pemiliknya, termasuk BUMN/D
berbentuk persero. Contoh:
·
Barang - barang seni seperti Lukisan, Barang
Antik;
· Lelang Ikan yang diperoleh dari nelayan ada
yang dijual secara langsung ada yang melalui TPI (Tempat
Pelelangan Ikan). Ikan di kumpulkan dan dilelang kepada pembeli
untuk mendapatkan harga tertinggi. Di Jepang ada tempat pelelangan ikan
terkenal salah satunya Pasar Tsukiji.
Prosedur Lelang
Jaminan
Beberapa Prosedur standar dari pelaksanaan
lelang terbagi menjadi 3 (tiga) tahap, yakni sebagai berikut:
1. PRA LELANG
Pra lelang merupakan rangkaian kegiatan yang harus dilakukan sebelum hari lelang. Tahapan pra lelang meliputi :
·
Penandatanganan Kerjasama
(MOU/SPK)
Pihak penjual mentandatangani kerjasama dengan Balai lelang maupun KPKNL yang dituangkan dalam suatu MOU/SPK sebagai perintah kerja untuk melakukan penjualan aset secara lelang yang dilampiri dengan data aset yang akan dilelang, Surat Kuasa serta Surat Pernyataan.
·
Penerimaan Dokumen
Seluruh copy dokumen mengenai aset yang akan dilelang diberikan oleh penjual/pemilik aset dan dikumpulkan oleh Balai lelang atau KPKNL, dokumen aset tersebut akan menjadi dasar/landasan “transfer of ownership” (perpindahan kepemilikan).
LELANG SUKARELA
§
PROPERTI
1. Sertifikat Tanah (Hak Milik,
Hak Guna Bangunan, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, Hak Guna Usaha, Hak
Pakai, dll).
2. Ijin Mendirikan Bangunan
(IMB).
3. Bukti pembayaran PBB 3
tahun terakhir & rekening 3 bulan terakhir (PAM, Listrik, Telepon).
4. Polis asuransi gedung
(jika ada).
5. Denah bangunan/lantai
(floor plan), dimensi/ukuran.
6. Surat Kuasa & Surat
Pernyataan.
·
NON PROPERTI
1. BPKB & STNK.
2. Faktur kendaraan & buku keur (jika ada).
3. Sertifikat/bukti kepemilikan yang lain.
4. Surat Kuasa & Surat Pernyataan.
LELANG EKSEKUSI
HAK TANGGUNGAN
1. Salinan/copy Perjanjian
Kredit.
2. Salinan/copy Sertifikat
Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
3. Salinan/copy bukti bahwa
debitur wanprestasi yang dapat berupa peringatan-peringatan maupun pernyataan
dari pihak kreditur.
4. Surat Pernyataan dari kreditur yang akan
bertanggungjawab apabila terjadi gugatan.
FIDUCIA
1. Salinan/copy Perjanjian Fiducia.
2. Salinan/copy Sertifikat
Fiducia dan Pemberian Hak Fiducia.
3. Surat Keterangan dari
Kantor Pendaftaran Fiducia.
4. Salinan/copy bahwa
debitur wanprestasi yang dapat berupa peringatan-peringatan maupun pernyataan
dari kreditur.
5. Surat Pernyataan dari
kreditur bahwa barang yang akan dilelang dalam pengurusan kreditur.
6. Surat Pernyataan dari kreditur yang akan
bertanggungjawab apabila terjadi gugatan.
PENETAPAN PENGADILAN
1. Salinan/copy putusan
dan/atau penetapan pengadilan.
2. Salinan/copy penetapan
sita oleh Ketua Pengadilan.
3. Salinan/copy berita acara
sita dan bukti sita.
4. Salinan/copy penetapan
aanmaning/teguran dari Ketua Pengadilan Negeri.
5. Salinan/copy perincian
hutang/jumlah yang harus dipenuhi.
6. Salinan/copy
pemberitahuan lelang kepada termohon eksekusi.
7. Surat Pernyataan dari
Pemilik Barang/Vendor bahwa obyek lelang tidak disertai bukti kepemilikan
dengan disertai alasannya.
Pengecekan Aspek Hukum
Dokumen yang diterima selanjutnya
akan dipergunakan dalam pengecekan data dan aspek hukumnya sebagai berikut:
o
Pembuatan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah (SKPT)
Khusus aset properti, Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) harus didapati dari Kantor Pertanahan
setempat guna menjual aset tersebut melalui lelang. SKPT digunakan sebagai
bukti apakah aset tersebut terdapat permasalahan atau tidak untuk menjamin
proses balik nama sertifikat ke calon pembeli.
o
Pengecekan Ke Tata Kota
Apabila diperlukan, Balai lelang
dan KPKNL akan meminta keterangan ke Dinas Tata Kota setempat untuk melihat
kesesuaian bangunan/konstruksi dengan peraturan dan/atau peruntukkan yang
berlaku terutama peruntukkan tanahnya untuk selanjutnya Balai lelang dan KPKNL
akan memberikan informasi tersebut kepada calon pembeli.
o
Pengecekan/pemblokiran ke
Instansi Terkait
Setiap aset non properti
dilakukan pengecekan terutama guna mendapatkan keabsahan kepemilikan aset untuk
menjamin kepastian hukum bagi pembeli mengingat barang bergerak mudah sekali
perpindahan kepemilikan.
Peninjauan dan Penilaian Aset
Berdasarkan data dan dokumen yang
Balai lelang dan KPKNL terima, maka Balai lelang dan KPKNL akan melakukan
peninjauan aset dengan tujuan sebagai berikut:
o Memastikan
bahwa kondisi bangunan/fisik aset tersebut cocok dengan dokumen pendukungnya.
o Khusus
aset properti, meneliti lokasi dan lingkungan sebagai bahan masukan dalam
pertimbangan nilai dan marketability property tersebut.
o Penilaian
terhadap aset tersebut untuk menentukan harga limit pada pelaksanaan lelang.
Harga limit adalah harga minimal barang lelang yang ditetapkan oleh
penjual/pemilik barang untuk dicapai dalam suatu pelelangan.
Penjelasan dan Pemasaran Aset
Dibuat
rangkuman atau penjelasan secara menyeluruh mengenai keunikan setiap aset yang
akan dijual melalui lelang untuk keperluan pemasaran. Sebelum dilaksanakan
lelang, para calon pembeli dipersilakan untuk melakukan peninjauan aset yang
akan dijual (open house) guna mendapatkan data atau gambaran terhadap aset yang
akan dilelang tersebut.
Pengumuman Lelang
Berdasarkan
undang-undang yang berlaku, lelang harus diumumkan dengan memuat syarat-syarat
peserta lelang, penyetoran jaminan, open house dan cara pembayaran.
Lelang
Eksekusi:
§ Barang
tidak bergerak dilakukan 2 (dua) kali, yaitu :
§ Pengumuman
I ke pengumuman II sekurang-kurangnya 15 (lima belas) hari pengumuman
II.
§ Pengumuman
II sekurang-kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum hari pelaksanaan
lelang.
§ Barang
bergerak dilakukan 1 (satu) kali sekurang-kurangnya 6 (enam) hari sebelum hari
pelaksanaan lelang.
§ Kecuali
untuk barang-barang yang lekas busuk, rusak dan barang berbahaya dapat
dilakukan kurang dari 6 (enam) hari, tetapi tidak boleh kurang dari 2 (dua)
hari kerja, dan khusus untuk ikan dan sejenisnya tidak boleh kurang dari 1
(satu) hari kerja.
Lelang
Noneksekusi Sukarela:
§ Barang
tidak bergerak dilakukan 1 (satu) kali sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari
sebelum hari pelaksanaan lelang.
§ Barang
bergerak dilakukan 1 (satu) kali sekurang-kurangnya 5 (lima) hari sebelum hari
pelaksanaan lelang.
§ Barang
bergerak yang dijual bersama-sama dengan barang tidak bergerak berlaku
ketentuan yang pertama.
Peserta Lelang
Untuk
dapat menjadi peserta lelang, setiap peserta harus menyetor uang jaminan
penawaran lelang, paling sedikit 20% dan paling banyak 100% dari harga limit.
Dilarang menjadi peserta lelang / pembeli : Pejabat Lelang, Penjual, Pemandu
Lelang, Hakim, Jaksa, Juru Sita, Pengacara/ Advokat, Notaris, PPAT, Penilai,
Pegawai DJPLN, Pegawai Balai lelang dan Pegawai Pejabat Lelang Kelas II, dan
pihak yang tereksekusi/debitur/tergugat/terpidana yang terkait dengan proses
lelang tersebut.
2. PELAKSANAAN
LELANG
Rangkaian
kegiatan yang dilakukan dan merupakan puncak dari seluruh kegiatan lelang
setelah melewati tahapan pra lelang.
Hari Lelang
Sebelum
lelang dilaksanakan, peserta lelang wajib melakukan:
o Penyetoran
uang jaminan yang telah ditentukan.
o Calon
pembeli wajib mengetahui hak dan kewajibannya, termasuk pembayaran biaya/pajak
yang dikeluarkan sesuai peraturan yang berlaku.
o Memastikan
bahwa aset yang akan dibeli sudah dilihat dalam kondisi sebagaimana adanya
untuk menghindari keluhan di kemudian hari.
Metode Lelang
LELANG LISAN
1. Dilaksanakan dengan cara
mengundang khalayak ramai sebagai calon pembeli.
2. Harga limit langsung
ditawarkan kepada calon pembeli.
3. Kenaikan harga dipandu
oleh Pemandu Lelang.
4. Calon pembeli yang setuju
akan mengangkat panel bid tanda setuju demikian seterusnya sampai tersisa satu
pembeli pada harga yang tertinggi dan dinyatakan sebagai pemenang lelang.
LELANG TERTULIS
1. Calon pembeli harus
melakukan penawaran secara tertulis.
2. Dimasukkan ke dalam
amplop tertutup selambat-lambatnya pada batas waktu yang ditentukan oleh Balai
lelang dan KPKNL.
3. Calon pembeli harus
memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.
4. Pada hari yang telah
ditentukan kotak penawaran akan dibuka, penawar tertinggi akan dinyatakan
sebagai pemenang.
Pemenang Lelang
Setelah
pelaksanaan lelang selesai pemenang lelang akan diberikan Berita Acara Pemenang
Lelang. Selanjutnya pemenang lelang menyelesaikan seluruh kewajiban sesuai
dengan persyaratan lelang. Apabila pemenang lelang telah menyelesaikan seluruh
kewajibannya maka diberikan Risalah Lelang. Risalah Lelang adalah berita acara
pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik
dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak.
3. PURNA
LELANG
· Jika terdapat keberatan atau
complain dari pemenang lelang, maka keberatan ditujukan kepada Balai lelang dan
KPKNL dimana Balai lelang dan KPKNL akan berkonsultasi dengan pihak penjual
untuk menyelesaikan masalah yang ada.
· Layanan purna jual kepada
pemenang dan penjual meliputi proses pelunasan, penyetoran pajak bea lelang,
serah terima objek lelang dan laporan akhir lelang.
· Bagi pemenang lelang, Balai
lelang dan KPKNL memberikan jasa Balik Nama Sertifikat ke BPN dengan biaya
sesuai tarif yang berlaku.
Sumber :
Sumber gambar:
https://www.tribun.com
